租房、买房、卖房、装修，这一系列围绕“居住”展开的需求，与人们毕业后投入工作、结婚、生子、孩子上学等重要的人生节点密切相关，且往往伴随着大额支出。目前，虽然金融基础设施相对来说有了较快发展，但是在居住金融万亿级市场下，居住金融的可信度和流畅度依然有很大的提升空间。
TGO 鲲鹏会特别邀请专注于居住场景的金融科技公司贝壳金服 CEO、同时也是 TGO 鲲鹏会会员孔令欣，围绕居住金融基础设施搭建、数据与创新、服务升级等方面，分享他对于行业的一些思考。
谈基础设施搭建
提升基础设施完善度，是中国未来实现弯道超车的机会所在
与美国很早就有专业的房产经纪以及居住金融服务企业不同，国内市场的发展则相对滞后。
具体来看，国外成熟市场的房产交易经历了几十年到上百年的沉淀，拥有完善的金融产品、法律制度和职业发展规律。反观国内市场，虽然生态更加一致，但“缺少的是一些基础设施的完善度，我们需要踏踏实实补上基础设施和服务升级这一课，这也是居住金融中外差异的本质所在，更是中国未来实现弯道超车的机会所在”，孔令欣说，“在居住金融方面，国外成熟市场的产品设计和生态搭建具有一定参考价值，但不能直接照搬回国内。我们要在充分理解行业政策的前提下，借助金融科技等新的技术手段，跨时代或断代地进行新的底层设计，搭建新的底层基础设施，让用户在居住场景下能够无缝的、更简单地享受一条龙服务”。
要达成这一目标，需要多系统的打通。比如日本，它在技术体系和证件信息收集体系方面都比较完善：用户买房只要在银行旁边的机器上进行人脸识别及证件识别，即可中心化地从征信系统提取信息，完成房屋贷款整个流程可能仅需十几分钟。同时，底层基础设施的搭建与落地也离不开对不同城市差异化的理解，这也是运营一个如此垂直又聚焦的庞大市场的难度和复杂度所在。贝壳金服起步于 2006 年成立的链家金融，目前在全国有 2000 多名产品技术人员和金融顾问，覆盖中国 90 多个地区和城市；自 2017 年独立运作后，每年约为中国 10% 左右的房地产交易提供了金融服务。
“未来五到十年，中国会是一个信息流通非常顺畅、基础设施会弯道超车的国家”，孔令欣表示，“中国的优势在于拥有新技术、新理念、新人才，这使得国家具备了弯道超车的可能性。而这一次的弯道超车，本质上是对于新技术的应用”。
谈数据与创新
数据积累，形成终极壁垒
交易过程复杂，交易频率偏低，是居住场景的重要特点之一。与这些特点形成鲜明对比的是，用户对房屋交易的复杂性往往缺乏深入的研究，他们需要一些更智能化、自动化的居住金融服务，在新的居住金融基础设施上无缝地享受一条龙服务。从实现途径看，这一切都离不开大数据的积累与分析，而居住正是一个能够产生大量数据沉淀的场景。
在孔令欣看来，数据可以分为两大类。
第一类为 PII（Personal identifiable information），即私人信息。这类信息的使用要基于用户主动提供并且予以授权，在为用户提供所需的相应服务外，企业还应做好保护工作；第二类他称为结构化或智慧化信息，通过算法和标签获取。比如 30 岁的女性在北京喜欢什么、想住哪里等，这些规律性信息并不影响任何人的隐私。在居住场景下，结构化数据在贝壳金服的海量数据中只占冰山一角，剩下的则是大量非结构化数据。这些海量非结构化数据，需要借助人工智能等深度学习方法，才能变得可理解、可处理，生成用户画像和标签，进而帮助企业了解到其背后反映出的用户深度意愿和所需求的金融服务。
拿贝壳金服举例，贝壳金服整体生态服务过的客户数量已超过 2 亿人。其中，其所依托的四大数据库中，“楼盘字典”已经收集了超过 1.85 亿套房屋信息，覆盖中国 325 个城市的 45 万个小区，惠及 90% 以上的中国城市人口，成为了国内颗粒度最细、覆盖面最广的房屋信息数据库。多系统的打通，会使得金融服务效率成倍提高，数据优势进而可转化为用户体验的优势。
数据的重要性不仅体现在居住领域，对所有企业而言，数据都将变得越来越重要。孔令欣认为企业在发展过程中会建立三种优势，而终极优势或者说终极壁垒，就在于数据。
具体来看，企业在起步阶段依靠的是运营优势。企业管理做得越好、执行力越强，在提高效率的同时运营优势就越明显。但运营优势的弱点是它可能随着人才流动而流失，企业发展到第二阶段，技术优势便能够让运营优势变成乘法式的叠加。对此，孔令欣举了一个很形象的例子：在冷兵器时代双方交战是“破敌一千，自损八百”；但如果枪炮出现，同等军队管理水平下，有枪炮一方的战斗力就会展现出乘法效应。他认为：“技术优势只是第二种壁垒，这个壁垒已经足够深，但还不够深。”因为技术是可复制、可传递的，企业的技术优势大概只能保持两年左右的时间。技术创新往往会伴随一个新行业和新环境发生某种突变，突变完成会形成一段时间的红利期，然而红利期会消失，之后才是下一次突变的到来。因此，技术创新会形成一定的壁垒，但是持续性的技术创新则比较艰难。
企业发展到第三阶段建立起数据壁垒，孔令欣将其称为“终极壁垒”。
“什么是数据壁垒呢？数据和数据的连接算是一个完整的 network，仅有数据还不是一个壁垒，如果有能力把这些数据连接起来，这个 network 的壁垒才是真正的数据壁垒。这也是靠时间积累起来的。”孔令欣解释到。虽然数据的获取要依靠技术，但数据壁垒的最终形成只能靠时间积累。随着数据变多，其应用性会越变越强，并呈指数型增长。即使有运营和技术优势，颠覆一家企业数据壁垒的可能性也不大。只有将小众的创新扩散至大众的创新，才可能有机会去颠覆数据壁垒。
纵观行业，我们会发现，能到达终极壁垒的公司，基本都是潜在的超级独角兽。只拥有技术壁垒或者部分数据壁垒的独角兽，很容易被超级独角兽吃掉，而这就是中国的创业环境。
创新扩散，带来优势转换
与数据壁垒的建立相比，技术创新的发展路径，别有一番趣味。
孔令欣在斯坦福大学求学时，读过一本书《Diffusion of innovations》，翻译成中文即《创新扩散理论》。这本书对孔令欣影响颇深。技术出身的他，对创新有着独特的思考：很多时候我们所看到的创新，不过是创新在不同领域之间的迁移或转换，也就是说当一项创新技术（方法论）成功应用到某一行业时，它也可能在其他行业被复用，从而提升行业的整体效率。
例如，中国电商的增长体系是从游戏行业中得到了启发，然后又迁移到内容分发平台。这就是典型的技术创新迁移。商业、艺术等其他领域亦如此，如每一代的艺术创新可能都是不同潮流艺术家的结合，但它往往只集中体现在某几位卓越的艺术家身上，大众会认为该艺术家是时代的创新者，其实创新已经存在了很长一段时间。而现在常被提及的区块链模式，甚至可以追溯到罗马的政治算法形态中。
孔令欣关注居住金融基础设施这一类底层生态的建设，关注居住行业效率的提升。他认为，技术创新如果只是应用于一家公司，只能被称为流程优化；而真正的创新是被大众接受、被广泛应用、被普及到生活中，并最终能够改变多数人的生活，进而提升行业效率。
“今天我们用的创新方法和工具，很多时候是结合了发展较快的领域的创新和智慧，再把其差异化落到了居住这个技术发展相对比较慢的行业，从而形成更大的优势转换。”已经进入居住金融深水区的孔令欣，看到了越来越多创新扩散所带来的势能。未来，居住金融基础设施的搭建将受惠于中国整体生态更好的配套性，也将和整个社会创新的扩散分不开。
谈互联网下半场
未来十年，战场聚焦在服务升级
最后，当谈到居住金融的下半场、谈到国内互联网的后续发展时，孔令欣给出了自己的答案：“互联网的下半场在 2018 年已经开始了。”在他看来，互联网的上半场主要在做信息连接，实现了“去中介化”及“去精英化”。随着互联网流量红利的消失，线上市场开始向线下市场延伸，O2O 模式逐渐盛行；同时互联网行业也呈现出 2C 向 2B 业务领域转型的趋势，用户对长期的体验和满意度要求越来越高。以居住场景为例，如购房、装修等，都有着低频、客单价高、交易链条长的特点。孔令欣认为，这已经不是信息连接的问题，更多的是信任和服务品质的问题。
对此，他认为：“未来十年，互联网将会从信息连接转变为服务升级。”互联网下半场与之前完全不同，想要通过流量、补贴、运转、变相导流式等方式来霸占市场的可能性很低。要实现真正的服务升级，离不开从客户需求出发，提供定制化、个性化服务；离不开延伸产业链，打造服务连接和搭建服务闭环，拓展市场空间；更离不开通过大数据、AI、物联网、区块链等基础设施层面的技术创新，实现整个服务生态的升级。
未来，平台化的机会将越来越少，唯有把一些更难平台化、更难标准化的事情做好才有机会。此外，需要尝试在平台上搭建生态，让更多的差异化服务共存，而且能够更有效地把差异化服务匹配给不同的人。具体到居住行业，孔令欣表示贝壳金服要在获客、服务，甚至具体到每一天的经营运转和分析，做好对居住场景下 B 端商户的赋能：“让差异化的服务提供者找到它对应的客户。”赚取收益、服务品质提升、企业规模扩大，三者之间相互促进，最终形成良性循环。与此同时，居住领域 C 端用户需求越来越差异化、精细化、高标准。当用户从一个环境换到另外一个环境，往往都是越换越好。房价提升，社区升级，配套服务提高，对服务品质的需求自然更高。用户搬家后的那两年，会有产生多种消费升级和服务升级的需求，将这些需求逐步金融化，才能慢慢平滑这个周期。
孔令欣最后表示：“整体而言，贝壳金服希望用金融做抓手，继续通过技术创新驱动服务升级，深耕居住场景，提升定制化、一站式服务能力，致力于打造一个可信、开放、强大的品质居住服务平台。”
基础设施搭建、数据积累、科技创新、服务升级，是孔令欣在本次采访中重点提到的几点。也许，我们可以把他的思考想象成一套房子，基础设施搭建就像为房子打地基并做好整体的框架设计，数据就如填充在房子上的钢筋水泥，科技创新决定了房子建造的方法和速度，服务品质则像软装一样影响着我们居住的舒适性。
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